Der Nachbar plant einen Neubau. Damit er diesen wie gewünscht realisieren kann, fehlt ihm noch eine gewisse Ausnützung. Er fragt Sie an, ob Sie zur einer Ausnützungsübertragung bereit wären. Ihr Grundstück ist unternutzt und Sie wären nicht abgeneigt, dem Nachbarn die notwendige Ausnützung zu übertragen. Wie kann der Wert dieser Ausnützungsübertragung berechnet werden? Was ist sonst noch zu beachten?
Die Bewertung einer Ausnützungsübertragung ist mit einer Baulandbewertung vergleichbar. Der Unterschied ist jedoch, dass der Berechtigte wie gewohnt die Ausnützung auf seinem Grundstück realisieren kann, dafür aber keine eigene Grundstücksfläche benötigt. Er kann also seine Grundstücksfläche intensiver ausnützen und damit den Wert steigern. Im Gegenzug verliert der Belastete ein Ausnützungspotenzial, wobei sein Grundstück nicht direkt betroffen wird. Solange er seine Liegenschaft weiterhin so nutzt, bleibt sein Wert unverändert, ausser, die intensivere Bebauung des Nachbargrundstückes beeinflusst sein Grundstück in negativer Weise, weil die Aussicht oder die Besonnung beeinträchtigt wird oder er Mehrimmissionen in Kauf nehmen muss. In der längerfristigen Betrachtung vermindert sich der potenzielle Landwert im Umfang der übertragenen Ausnützung. Dafür hat er jedoch die Entschädigung bekommen und der Verkaufspreis sollte sich in diesem Umfang reduzieren.
Grundsätzlich berechnet sich der Wert der Ausnützungsübertrag aus dem Unterschied einer Bewertung mit und einer Bewertung ohne Ausnützungsübertragung. Dabei stellt sich die Frage, ob die Sichtweise des belasteten oder des berechtigten Grundstückes als Basis dienen muss. Erfolgt die Bewertung mit Hilfe des belasteten Grundstückes, hat die Ausnützungsübertragung bei einer Fortführung der bestehenden Liegenschaft keinen sofortigen Werteinfluss. Dafür können die negativen Umstände einer wegfallenden Aussicht, einer schlechteren Besonnung oder von Mehrlärm berücksichtigt werden. Besser ist in jedem Fall die Bewertung aus der Sicht des Berechtigten, weil der Wert der Ausnützungsübertrag sich vor allem im Vorteil misst, den der Berechtigte dadurch erzielen kann. Hinzu kommen noch die Minderwerte für eine Verschlechterung der Aussicht, Besonnung oder für Mehrlärm. Der Belastete verliert zwar die Ausnützung einem Teil des Grundstückes, nicht jedoch die Grundstücksfläche selbst. Diese Fläche kann er nach wie vor als Garten und zur Bebauung von Nebenbauten verwenden.
Wie oben erwähnt, müssen zwei Bewertungen erstellt werden, um damit mit Hilfe des Wertunterschiedes zwischen der Betrachtung ohne bzw. mit Ausnützungsübertragung die Entschädigung bestimmen zu können. Vereinfacht kann auch mit der in Frage kommenden Ausnützung direkt eine Baulandbewertung erstellt werden, um so den mutmasslichen Landwert zu bestimmen. Dabei muss ausser Acht gelassen werden, dass die geplante Ausnützungsübertrag selbständig nicht bebaut werden kann, die Betrachtung also so erfolgen muss, wie wenn eine normale Bebauung möglich wäre.
+ Baulandwert für die in Frage kommende Grundstücksfläche aus Sicht des Berechtigten (z.B. Berechnung mit Hilfe einer Residualwertberechnung: Ertragswert oder Verkaufserlös abzüglich Baukosten)
+ Minderwert als Folge der verschlechterten Aussicht, Besonnung oder wegen Mehrlärm
- Mehrwert des belasteten Grundstückes, für welches zwar die Ausnützung fehlt, jedoch nach wie vor als Garten genutzt werden kann
= Entschädigung für die Ausnützungsübertragung
B&O IMMO PARTNERS, im Oktober 2025