Bewertung von Photovoltaikanlagen

Neue Gebäude werden fast ausschliessliche mit einer Photovoltaikanlage erstellt und müssen daher in die Bewertung einbezogen werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Leistung der Anlage, den Anteil des Eigenverbrauchs und die Einspeiseverfügung bekannt sind.

Damit der Wertbeitrag einer PV-Anlage berechnet werden kann, müssen folgende Angaben bekannt sein:

1.         Maximale oder durchschnittliche Jahresleistung der Anlage

2.         Durchschnittlicher Anteil des Eigenverbrauchs bzw. der Einspeisung

3.         Einspeisevergütung

Besteht die Anlage schon, kann der Eigentümer die Leistungen der vergangenen Jahre auswerten. In älteren Einspeiseverträgen wurde noch meist eine fixe Rückvergütung vereinbart. In neueren Vertrag ist die Rückvergütung von verschiedenen Faktoren abhängig. Die zukünftigen Einnahmen müssen entweder an die durchschnittlichen Rückvergütungen aus der Vergangenheit angelehnt oder angenommen werden.

Die Bewertung soll an einem fiktiven Beispiel aufgezeigt werden. Die Anlage leistet im Durchschnitt 10'000 kWh pro Jahr. Davon werden 60% eingespiesen und für 10 Rappen pro kWh vergütet. 40% werden selbst genutzt und dafür können Kosten von 30 Rappen pro kWh eingespart werden. Die Anlage wurde für 5 Jahren installiert und die Restlebensdauer mit 20 Jahren angenommen.

1.         Ertragspotenzial Einspeisung: 10'000 kWh x 60% x 10 Rappen = 600

2.         Ertragspotenzial Eigennutzung: 10'000 kWh x 40% x 30 Rappen = 1’200

3.         Wertbeitrag: Rentenbarwert bei 3%, 20 Jahren = 14.8775 x 1'800 = 27’000

Die Bewertung erfolgt in der Regel nur über die Dauer der erwarteten Lebensdauer der Anlage. Im Gegenzug werden keine Ersatzkosten eingerechnet. Es wäre auch möglich, die Einnahmen «ewig» zu rechnen. Dafür müssten die Ersatzkosten berücksichtigt werden. Alternativ kann die PV-Anlage auch in eine Realwertberechnung eingebunden werden. In diesem Fall würde es sich empfehlen, die Anlage unter BKP 3 (Betriebseinrichtungen) aufzuführen, damit eine differenziert (kürzere) Entwertung der Anlage berücksichtigt werden kann.

Weil die Technologie und die ganze Strombranche starken Veränderungen unterworfen sind, empfiehlt sich eine zeitliche beschränkte Betrachtung mit Hilfe einer Barwertrechnung.

Wenn es noch keine Erfahrungswerte gibt, kann die Bewertung mit Hilfe der bekannten Höchstleistung, welche mit Kilowatt Peak (kWp) angegeben wird, berechnet werden. Weiter muss angenommen werden, wie hoch der Eigenverbrauch sein könnte. Dies ist unter anderem abhängig davon, ob der Eigentümer den Einbau von Speicherbatterien plant. Die mögliche Berechnung soll wieder an einem fiktiven Beispiel aufgezeigt werden:

1.         Peakleistung gemäss Ersteller: 15 kWp x 85% Anlagenutzungsrad = 12'750 kWh erwartete Stromleistung

2.         Ertragspotenzial Eigennutzung: 12’750 kWh x 60% x 30 Rappen = 2’295

3.         Ertragspotenzial Einspeisung: 12'750 kWh x 40% x 10 Rappen = 510

4.         Wertbeitrag: Rentenbarwert bei 3%, 25 Jahren = 17.4131 x 2’805 = 49’000

Die Bewertung einer PV-Anlage erfolgt ausschliesslich, nachdem diese erstellt worden ist. In der Folge bleiben die Erstellungskosten und Subventionen unberücksichtigt. Theoretisch könnten noch die eingesparte Mehrwertsteuer in die Berechnungen einbezogen werden. Darauf wird in der Praxis jedoch meist verzichtet.

B&O IMMO PARTNERS AG, Oktober 2025