Entschädigung von Grenz- oder Näherbaurechten
Der Nachbar möchte sein Grundstück neu bebauen und, damit er das neue Gebäude überhaupt erstellen oder vorteilhafter anordnen kann, benötigt er ein Näher- oder Grenzbaurecht. Wie kann eine mögliche Entschädigung für ein solchen Grenz- oder Näherbaurecht berechnet werden?
Grenz- oder Näherbaurechte können nur im gegenseitigen Einvernehmen begründet werden. Diese Rechte können einseitig zu Gunsten oder zu Lasten eines Grundstückes oder aber gegenseitig erfolgen. Mit einem gegenseitigen Recht wird meist erhofft, dass, weil beide dieselben Vor- und Nachteile haben, sie sich somit keine Entschädigungen schulden. Diese Einschätzung kann zutreffen, wenn die Ausrichtung der Gebäude oder Grundstück vergleichbar ist. Wenn das berechtigte Grundstück aber zum Beispiel südlich liegt, hat das Grenzbaurecht an der nördlichen Grenze einen erheblichen Vorteil, weil sich dadurch der wertvollere Garten auf der Südseite vergrössert oder, bei einer Südhanglage, die Aussicht verbessert oder sich gar erst ergibt. Im Gegenzug bringt das Näher- oder Grenzbaurecht dem nördlichen Grundstück nur Nachteile, weil damit der Mehrumschwung auf der nachteiligen Nordseite liegt und die Besonnung und Aussicht auf der wertvollen Südseite stark eingeschränkt wird oder gänzlich wegfällt.
Nachfolgend soll aufgezeigt werden, wie eine Entschädigung für ein einseitiges Grenz- oder Näherbaurecht berechnet werden kann. Die Entschädigung setzt sich, vereinfacht ausgedrückt, aus den Vorteilen für den Berechtigten und den Nachteilen für den Belasteten zusammen:
Indem diese Vor- und Nachteile wertmässig quantifiziert werden, kann die massgebliche Entschädigung berechnet werden:
+ Potenzieller Landwert des Dank dem Näher- oder Grenzbaurecht möglichen Projekt minus den potenziellen Landwert des sonst möglichen Projektes. Im potenziellen Landwert fliessen allfällige höhere Mieten oder Verkaufspreise wegen der verbesserten Besonnung, Grundrisse oder Aussicht bzw. die tieferen Mieten oder Verkaufspreise für das schlechtere Projekt ein
+ Minderwert, weil das belastete Grundstück nur noch nachteilig bebaut werden kann: Potenzieller Landwert ohne Belastung minus potenzieller Landwert mit Belastung unter Berücksichtigung der weiteren möglichen Nachteile in der Besonnung, Aussicht, Lärm, Privatsphäre etc.)
Bei gegenseitigen Grenzbaurechten ergeben sich zusätzliche positive und allenfalls negative Werteinflüsse, welche zu beachten sind:
+ Bei gegenseitigen Grenzbaurechten reduzieren sich die Baukosten, weil eine Fassadenseite weniger erstellt werden muss (wenn die eine Fassade schon steht) oder die Kosten für die gemeinsame Fassade geteilt werden können. Besteht eine Fassade schon, dann können sich für den Neubau dennoch erhöhte Kosten ergeben, weil mit dem Neubau eine «Brandmauer» zu erstellen ist. Diese neue Brandmauer wird die Flächennutzung des Neubaus beeinträchtigen und allenfalls dazu führen, dass die realisierbare Nutzfläche tiefer ausfällt.
+ Weil in Zukunft nur drei statt vier Fassaden saniert werden müssen, reduzieren sich die Rückstellungen für die zukünftigen Gebäudehüllensanierungen.
- Im Gegenzug fallen die Fenster auf dieser gemeinsamen Fassade weg, was zwar wiederum tiefere Baukosten zur Folge hat, aber vor allem die Besonnung dieser Räume und damit die Nutzungsqualität der Räume verschlechtert. Dies wirkt sich über tiefere Mieten oder Verkaufspreise aus.
B&O IMMO PARTNERS AG, Oktober 2025